Dans l’esprit de beaucoup, « propriétaire » désigne le propriétaire de grands immeubles à appartements, qui vit principalement des revenus locatifs et en vit bien. Cependant, vous êtes assis là en cas d’erreur. La majorité de tous les bâtiments résidentiels en Allemagne se composent de maisons unifamiliales et bifamiliales.
Seuls six pour cent de tous les bâtiments sont les grands bâtiments multipartites mentionnés. Et cela nous amène directement à un grand groupe de propriétaires. A savoir celui qui ne loue que quelques appartements ou maisons et utilise au mieux les revenus de celui-ci pour subvenir à ses besoins. Mais cette pratique en vaut-elle vraiment la peine ? L’article suivant examine de plus près la location comme revenu secondaire.
Sommaire
Pouvez-vous simplement louer un bien immobilier ?
Fondamentalement oui. Bien sûr, chaque propriétaire d’une propriété peut également la louer, après tout, la propriété lui appartient. Cependant, l’activité de location demande à être un peu définie. Un propriétaire qui loue simplement un espace habitable est normalement assujetti à la Loi de l’impôt sur le revenu . En d’autres termes, aucune activité commerciale n’est acceptée et vous n’êtes pas obligé d’enregistrer ce revenu supplémentaire comme un commerce.
Cependant, cela dépend de la durée de la location. Est légalement considéré comme un tel locataire non commercial quiconque conclut un bail normal et pratiquement illimité avec ses locataires.
Cependant, la situation est différente si vous louez pour une courte durée . Par exemple, des appartements de vacances, des maisons, etc., où les locataires changent plusieurs fois par an en succession rapide. Ensuite, l’utilisation non commerciale de sa propre propriété prend le pas sur une activité commerciale et un commerce doit être enregistré.
En clair : Si vous souhaitez louer la maison que vous avez héritée de vos grands-parents de manière normale, vous pouvez le faire sans aucun autre obstacle et n’avez qu’à imposer correctement les revenus.
Quand vaut-il la peine de louer ?
Fondamentalement, chaque fois que vous possédez un bien immobilier que vous ne pouvez pas ou ne voulez pas utiliser vous-même. Parce qu’un immeuble ou un appartement vide n’est pas seulement un capital mort, mais perd également de la valeur avec le temps. Pour être plus précis, environ cinq pour cent par an pour une maison unifamiliale. Les raisons pour ça sont simples:
- Les murs se refroidissent lorsque le chauffage est éteint
- Les dommages causés par le gel peuvent survenir pendant les périodes froides
- Les dommages peuvent passer inaperçus pendant des semaines ou des mois et peuvent devenir compliqués
- La zone entourant la propriété devient envahie par la végétation, des dommages aux plantes et la pourriture peuvent survenir
Un immeuble vacant depuis longtemps non seulement tombe en ruine, mais si vous décidez de le mettre en location, il a également l’air beaucoup moins attrayant qu’un immeuble habité dans lequel les personnes intéressées peuvent regarder autour sans que le propriétaire ne s’excuse constamment » c’est encore en réparation « . doit intervenir.
Cependant, ce n’est qu’un aspect qui rend la location intéressante. Si vous avez un œil sur le côté financier, vous devriez l’examiner de beaucoup plus près. Parce que bien qu’il y ait environ sept millions de propriétaires, environ un tiers d’entre eux paient nominalement par le biais de la location. Quiconque spécule sur un rendement élevé de la « petite maison de grand-mère » sera probablement déçu tant que la maison ne se trouve pas dans un endroit particulièrement attrayant et qu’aucune réparation n’est à prévoir à moyen terme.
Cependant, ce point financier ne doit pas vous décourager, car il existe d’autres raisons monétaires de louer qui sont tout à fait valables :
- Contrairement à pratiquement tous les autres revenus passifs, les loyers sont payés mensuellement.
- Les loyers ne sont pas soumis aux fluctuations des taux de change et constituent une source de revenus à moyen et long terme facilement planifiable
- A long terme , la pénurie de logements deviendra de plus en plus urgente . Déjà aujourd’hui il y a besoin de plus de 700 000 appartements et même de 4 millions de logements sociaux
- La plupart des sources de revenus passifs sont anonymes – avec les portefeuilles d’actions et autres, il y a peu de possibilités d’intervention personnelle. Si vous êtes locataire, vous pouvez parler en tête à tête avec les « prêteurs », c’est-à-dire les propriétaires
Les premier et deuxième points en particulier méritent une attention particulière. Car même si vous incluez les taxes et les éventuels frais de réparation, le résultat reste généralement un revenu complémentaire considérable, qui est tout aussi régulier et facile à planifier que le salaire que vous percevez de votre emploi principal.
Acheter, donner ou hériter ?
De loin, la position la plus sûre est pour tous les propriétaires potentiels qui sont venus dans la propriété sans aucun frais pour eux-mêmes. En pratique, il s’agira généralement d’immeubles qui sont entrés en possession d’une personne par le biais de donations ou d’héritages. Mais la prudence s’impose également ici.
Par exemple, s’il est certain qu’il héritera de la grande maison et de la grande propriété de ses parents, il peut en fait attendre que la mort survienne. Cependant, lorsque le degré de relation est plus éloigné ou même inexistant, vous devriez vous asseoir avec le propriétaire et réfléchir aux possibilités d’un cadeau. Ceci est particulièrement important compte tenu du fait que l’exonération fiscale ne s’applique qu’aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire pendant dix ans. Toute personne qui hérite d’une maison et d’un terrain dont la valeur est inférieure à la franchise d’impôt et qui la loue immédiatement recevra un courrier de l’administration fiscale. Alors bon conseil : S’il est certain que vous hériterez définitivement d’un bien et que vous souhaitez le mettre en location, faites-le en donation, sinon le fisc en prendra une part non négligeable.
La situation est différente lors de l’achat d’une propriété. Car ici il faut que le bien rapporte au moins à mi-chemin pour pouvoir rembourser le prêt qui est généralement nécessaire pour cela. Dans la réalité actuelle, il semble qu’il y ait un rendement d’un peu moins de trois pour cent – la maison s’amortit grâce aux revenus locatifs, mais il n’y a qu’un très petit revenu supplémentaire qui peut être englouti par des réparations imprévues.
L’option de location-vente est particulièrement utile lorsque les futurs propriétaires peuvent penser à très long terme et souhaitent entrer dans ce secteur sans avoir de réserves financières . Il s’agit d’un accord contractuel entre le propriétaire actuel de la propriété et l’acheteur. Cela paie un certain montant pour une période de temps déterminée. Soit jusqu’à ce que le bâtiment soit entièrement remboursé, soit la dette restante peut être remboursée avec un petit prêt. Ensuite, vous êtes propriétaire de cette maison et pouvez également la louer. Comme mentionné, il s’agit d’une option à long terme, mais pour tous ceux qui ne sont pas éligibles à un prêt immobilier en raison d’un manque de fonds propres ou qui ne le souhaitent tout simplement pas.
Quels sont les risques ?
Bref, beaucoup. Car même si beaucoup s’imaginent être propriétaire facile, ce n’est pas dans la pratique. Cela commence par l’exécution des factures de services publics (auxquels les locataires peuvent bien sûr s’opposer ) puis :
- Des frais de maintenance sont-ils dus ?
- Devez-vous constituer des réserves pour d’éventuelles réparations ?
- Il existe diverses réglementations gouvernementales en matière de consommation d’énergie et de protection de l’environnement
- En raison du frein au prix de la location, les possibilités d’ajustement des loyers sont limitées
- Une fois loués, les objets ne peuvent plus facilement être réutilisés
En raison de décennies de problèmes avec les « propriétaires noirs », il existe aujourd’hui une très bonne loi sur la protection des locataires en France – mais cela complique également la tâche des propriétaires dans certains endroits. D’autant plus qu’il faut encore penser au fait que les immeubles locatifs ne se louent pas eux-mêmes. Il faut d’abord trouver des acheteurs potentiels appropriés, si la maison se trouve dans un endroit peu attrayant, il faut faire face à la vacance et à ses problèmes. Pour les propriétaires qui viennent d’acheter la maison et qui doivent supporter la charge financière correspondante du remboursement d’un prêt, ce facteur devient encore plus important. Et même si vous avez trouvé un locataire, il y a toujours un petit risque, mais néanmoins coûteux, d’avoir choisi la mauvaise personne.
Conclusion
La location comme revenu secondaire est une arme à double tranchant. Fondamentalement, quiconque a simplement le signe de l’euro dans les yeux et aborde la question avec insouciance tombera très probablement à plat ventre avec ce projet. Le droit du bail est beaucoup trop complexe pour cela de nos jours. Mais cela ne signifie pas que cette ligne de touche n’en vaut généralement pas la peine. En particulier, il le fait pour tous ceux qui sont entrés en possession d’un bien sans crédit ni autres obligations de paiement, c’est-à-dire les héritiers et les « bénéficiaires de dons ». Dans ce cas, la location est en fait un revenu supplémentaire largement (coût) sans risque. Mais même alors, l’argent ne doit pas être compris dans son intégralité comme « de l’argent pour rien » ; Des réserves doivent toujours être faites pour les problèmes avec la propriété. Oui, et même si le bien locatif doit d’abord être acheté, la ligne de touche en vaut toujours la peine. Il faut juste qu’il soit prévu dès le départ de manière à ce qu’il soit à la fois un bien attractif et facile à louer et que la charge financière du remboursement d’un emprunt (voire d’une location-vente, car il n’y a pas de revenus locatifs) ne vous dérange pas « Se casser le dos » lorsqu’il faut un peu plus de temps pour louer la propriété ou qu’il y a des défauts de paiement.
